饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标(b果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的iāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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