近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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