文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月