“现在的房地产很(hěn)难(nán)再(zài)出现像过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的(de)转移(yí)。上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值(zhí)，房地产都五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩已(yǐ)经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是(shì)融资等各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视(shì)企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分(fēn)房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会(huì)有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两(liǎng)年市(shì)场没有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家(jiā)房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续(xù)居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极(jí)的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公(gōng)司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融资(zī)渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配(pèi)置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年(nián)以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的(de)战(zhàn)略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材(cái)、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明(míng)了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对(duì)看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分(fēn)中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度(dù)报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的(de)天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基(jī)金都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间(jiān)段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实现了同比双升。

五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提(tí)价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩