近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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