5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了中国飞机事故率是多少15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，中国飞机事故率是多少一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ中国飞机事故率是多少)同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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