导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不