OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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