5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高pp7塑料杯能不能装开水的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。pp7塑料杯能不能装开水归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(pp7塑料杯能不能装开水gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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