近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华(huá)平美女脱了个精光露出奶囗和尿囗(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)美女脱了个精光露出奶囗和尿囗金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(k美女脱了个精光露出奶囗和尿囗ě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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