万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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