本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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