5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.485公里是多少米 5公里是多少步亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一5公里是多少米 5公里是多少步季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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