“现在的(de)房(fáng)地产很难再出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的(de)转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看(kàn)重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即(jí)便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企(qǐ)开始大(dà)举(jǔ)扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一步(bù)考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度(dù)的(de)张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线城(chéng)市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出(chū)手(shǒu)的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的(de)十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的(de)滨江集(jí)团(tuán)仍(réng)是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多(duō)维(wéi)度都表现(xiàn)了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地产产业链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材(cái)料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越(yuè)大(dà)，随着时间的(de)增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报(bào)的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报均增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通(tōng)股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力