近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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