文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念ong>英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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