饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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