5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么è)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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