近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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