OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不(bù)少(张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗shǎo)了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗)了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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