近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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