文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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