近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，20古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好22年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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