文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(ché离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性ng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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