饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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