“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投(tóu)资(zī)者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比(bǐ)较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企(qǐ)在(zài)资本市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不是行业内的(de)最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本(běn)是否是(shì)行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的(de)；这些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的(de)房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的(d家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内e)张弛有度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的(de)两年(nián)市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的(de)复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净(jìng)负债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个(gè)比(bǐ)较危(wēi)险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)金茂(mào)、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国(guó)工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州(zhōu)的(de)战略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路(lù)渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的(de)数据(jù)充(chōng)分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如(rú)消费建材、家居(jū)装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司(sī)，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收(shōu)七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另(lìng)一(yī)家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的合同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价(jià)率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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