万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu黄山山体主要由什么岩石构成)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫黄山山体主要由什么岩石构成华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。黄山山体主要由什么岩石构成很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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