5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班)和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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