5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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