5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟