近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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