饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域为什么复兴号很少人买的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)为什么复兴号很少人买担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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