万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50)购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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