近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意(猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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