导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月