5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年(niá江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句n)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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