5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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