OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的(jì)报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bè民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的i)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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