万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅凶猛的意思是什么 凶猛的近义词(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)凶猛的意思是什么 凶猛的近义词。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股凶猛的意思是什么 凶猛的近义词权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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