30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧(jiù)换新”有利于畅通换房链条，但实施起来堵(dǔ)点不少。

房地产开发投资(zī)额同比下(xià)降(jiàng)9.5、新建商品房销售面积同比下降19.4%，今年(nián)一季度，房地产市场(chǎng)仍在等待企稳(wěn)回升(shēng)。

但如何通向回温之路？各地(dì)政府(fǔ)想尽了招数。从(cóng)放松限购到降(jiàng)低房贷利率，从发(fā)放购房补(bǔ)贴到推行 “房票”，楼市调(diào)控“工具箱”几乎已应出尽出。近期(qī)，为盘(pán)活二手房市场、畅通改善需求换(huàn)房，一个新政策趋势(shì)正在(zài)蔓延——住房“以(yǐ)旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有超(chāo)30 城表态(tài)支持“以旧(jiù)换新(xīn)”，方式(shì)则主要(yào)包(bāo)括两种：一是房企(qǐ)联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用(yòng)于购买指定新房项目。近(jìn)段时间，明确(què)表态提到第(dì)二种方式，即“国资收购”的城市有所增(zēng)多。

“以旧换新”有(yǒu)利于畅通换房链条，提高楼市活(huó)跃度，促进置换需求释放。但在实际(jì)操作过程中，需要面(miàn)临的现实问题并不少，比(bǐ)如旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房(fáng)、国资收购需确(què)保资金稳健、旧房源后续如何(hé)利用(yòng)等，相(xiāng)关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希(xī)望昆明出台商品房以旧换(huàn)新相关政策”。近日，有网友在人(rén)民网“地方领导留言(yán)板 ”发表建议(yì)。

对此，昆明市住房和城乡建设局回复表(biǎo)示：目前昆(kūn)明市(shì)未出台“住房(fáng)以旧换(huàn)新”相关政策，但部分房企已(yǐ)经与经纪机构合作，为购房人提供以旧换新的服(fú)务。下一步，市住房城乡建设局将结合省(shěng)外先进经验及案例，充分考虑本地(dì)实际(jì)情况，再行研究(jiū)判断后续是否出(chū)台。

记者在该平台发现，不只(zhǐ)是昆(kūn)明，其他城(chéng)市也有网(wǎng)友咨(zī)询住房“以旧换新”问题，包括(kuò)长三角热点(diǎn)城市。而“以旧(jiù)换新”之所以引起(qǐ)关注，是因已出(chū)台该政(zhèng)策的城市正越来越多，俨然(rán)成为楼(lóu)市调控“新风向”。根(gēn)据中指(zhǐ)监测，自2023 年以(yǐ)来，目前(qián)已有超 30 城表(biǎo)态支持“以(yǐ)旧(jiù)换新”。

4月22日，鄂州(zhōu)市发文(wén)表示(shì)，推行商品房“以(yǐ)旧换新”。鼓励中介机构(gòu)、房企、国有平台公司(sī)开展“以旧换新”业务，通过集中帮卖和定(dìng)向收购等方式，帮助市民卖(mài)出二手(shǒu)房。4月18日，长(zhǎng)沙市(shì)表示，全市范围内“以旧换新”购(gòu)买新房的，可按照“认房不认贷(dài)”政策，享受首套房首(shǒu)付比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州(zhōu)市计划完成二(èr)手住房“卖旧买新、以旧(jiù)换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公(gōng)司(政府指定作为收购主体(tǐ))收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新(xīn)”购买改(gǎi)善性新建商(shāng)品(pǐn)住房；二(èr)是政府政(zhèng)策鼓(gǔ)励，群众通(tōng)过市场交易(yì)实(shí)现(xiàn)“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所以热衷该政策，一是因(yīn)当(dāng)下二手房存量大、交易慢，二是因房企去(qù)化承压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换新房，一(yī)方面(miàn)可助力改善购房需(xū)求的实现(xiàn)，同时能(néng)帮助楼盘加大销售(shòu)。

公(gōng)开数(shù)据显示，自2023年以来，全国二手房(fáng)挂牌量持续走高。截(jié)至今年3月30日，已经有重庆(qìng)、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑(zhèng)州等12个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重(zhòng)庆、成都(dōu)、天津、苏州、南京、杭州6个城(chéng)市的挂牌量已经突破15万套，重(zhòng)庆和成都超过22万套。

二手房市场已成为楼市不(bù)可忽视(shì)的主(zhǔ)力，且对当下调控政策的反应更(gèng)敏感(gǎn)。

易居研(yán)究(jiū)院报告显示，2024年(nián)3月份，全国22个城市中的19个重点城市(shì)中(zhōng)，有15个城(chéng)市交易数(shù)据位于荣(róng)枯线(xiàn)以上，这意味着大多数城市二手房交易行(xíng)情不错(cuò)，表明各地二手房支持政策积极有(yǒu)效(xiào)。

“近(jìn)期，各地二手房交易比(bǐ)较活跃，二(èr)手房(fáng)交易占总体住房(fáng)交易的比重接近四成，11个省(shěng)市二手房交易量超过新房(fáng)。其中，90平米以下、总价300万以下的二手房占60%左右的份额，可见(jiàn)刚需(xū)潜力很大，换房的潜力也很大。”广东省住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)。

如果能盘活这庞大的二手房(fáng)市场，对楼(lóu)市企稳回升意义明显。住房“以(yǐ)旧(jiù)换新”的目的，便(biàn)是盘活存(cún)量市场、畅通换房链条，助力整个市场流(liú)动运(yùn)转起来，激发楼市活力。

具(jù)体怎么做(zuò)，目前各(gè)地有(yǒu)两种方式，一是“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购(gòu)买新房。二是开发(fā)商或国(guó)资平台收购旧(jiù)房(fáng)，售房款用于购买指(zhǐ)定新房项目生活需要善意的谎言，这是今年以来(lái)住房“以旧换新”的主流。此外，还有地方对“以旧换新(xīn)”给予购房补(bǔ)贴(tiē)。

痛点有待疏通

在(zài)庞大的“以旧换(huàn)新”政策队伍中，郑州是较(jiào)为特殊的一个。

按郑州官方的计划，“以旧换新”有两种方式，除了市场化帮卖，国资(zī)也(yě)要下场收(s生活需要善意的谎言hōu)房，而且规模比其他城市都(dōu)大。郑州城市发展集团有限公(gōng)司作为政府指定收购主体收购二手住房，全年计划完成5000套。这(zhè)一(yī)规模，比此前也(yě)有国(guó)资入局的太仓、无锡、启(qǐ)东市等都(dōu)可观(guān)。

4月20日，郑州市(shì)“以旧换新(xīn)”试点工作启(qǐ)动，官方数据(jù)显示，当(dāng)天从凌晨到下午3时，有3449人(rén)次登录“郑州市房产交易服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信息共189条，报名参加城(chéng)发集团收(shōu)购并完成全部资料上(shàng)传共68人，线(xiàn)下售楼部统计征(zhēng)集换购房意(yì)向信(xìn)息202条。

作(zuò)为(wèi)收购主体，城发集团当日(rì)审核房(fáng)源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐(qí)全(quán)、符合试点阶段收购标准(zhǔn)，初步审核通过(guò)的房源信息共64组(zǔ)，目前一组已进入现(xiàn)场(chǎng)踏勘环节，一组已进入评估环节。在新房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现房房源7987套。

从政策发布到公布进展，郑州算是较为迅速的一(yī)个，但从现实角度看，“以旧换新”实施起来需要时(shí)间。去(qù)年长三角(jiǎo)首次试水的太仓，首批放出100个名额，最终实际成交(jiāo)仅6组；随着活动逐步推进，参与(yǔ)人数才逐渐增多，截至3月12日，活动报(bào)名累计(jì)超过800组，其中已成(chéng)交(jiāo)93套(tào)，还(hái)有(yǒu)86套交(jiāo)过意向(xiàng)金，正进行验房(fáng)、评估等。

“尽管不(bù)少(shǎo)区域提出‘以旧换新’政策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指(zhǐ)研究院(yuàn)表示。首先是卖旧房环节，当前不(bù)少城市的二(èr)手房挂(guà)牌量处(chù)于高位，即便通过中介优先推(tuī)介，但若想快速售出二手房，还是需(xū)要在价格方(fāng)面给予一定让步。

“以旧换新，最大(dà)痛点是卖掉旧房(fáng)。”李(lǐ)宇嘉表示，目前，开发商参(cān)与以旧换新的协议，锁定(dìng)意向房源的周期往往(wǎng)在(zài)2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但(dàn)二手(shǒu)房很难(nán)在(zài)2个月内卖(mài)出。他认为(wèi)，政策关键是(shì)要激发(fā)二手房业主的动(dòng)力(lì)，卖不掉二手房则“无责退订(dìng)新房”，给予业(yè)主足够的安全(quán)垫(diàn)。

其次，选购(gòu)新房环节也有不少问题。“旧(jiù)房收购模式一般要求购房者在(zài)指定的新房楼盘购买，这意味着选择性(xìng)受到一定(dìng)限制。”中指研究院称。此(cǐ)外，当(dāng)下居民就业(yè)、收入预期尚(shàng)未明显好转(zhuǎn)，购房(fáng)者观望情绪重，购(gòu)买期房较为谨慎等因素，也一定(dìng)程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如有郑州(zhōu)当地网友表示，自己很关注住房“以旧换新”政策(cè)，目(mù)前(qián)家里有两(liǎng)套旧房(fáng)，都属于难(nán)出租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政府(fǔ)能出面收购，会(huì)极大帮助(zhù)家(jiā)庭卖房。但鉴于(yú)资金问题、市场前景等问题，自(zì)己对(duì)买(mǎi)新房还有(yǒu)顾虑，现(xiàn)在只想出售手中多余的旧(jiù)房。

另(lìng)有无锡网友在领导留言板表示，近期无锡市梁溪(xī)区出台房子“以旧换新”政策，请问以(yǐ)后是否有计划推(tuī)出全(quán)城置换政(zhèng)策。对此无锡市梁溪城投公司表示，目前梁溪区出台的二手房“以旧(jiù)换新”业务是梁溪(xī)城发集团下属置业公司实(shí)施的，全市包(bāo)括(kuò)江阴宜兴推出置换政策，目前尚没有实施计划。

李宇(yǔ)嘉建议称，在刚需(xū)转向二手房，改善转向新房的新形势下，未来(lái)“以(yǐ)旧(jiù)换新”政策(cè)可能要常态化地推进。因此，开发商和地方政府都要(yào)坚持把“好(hǎo)房源”拿出来，让循环更加(jiā)顺畅。他表示，参与“以旧换新(xīn)”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优(yōu)质项目参与活动，且要(yào)有(yǒu)价格上的优惠。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对(duì)国资机构的资金实力、信息掌(zhǎng)握能(néng)力等都有要求，分散式购置的二手房(fáng)住房如何筹建(jiàn)为保障性住(zhù)房、后(hòu)续如(rú)何做好运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)，也存在挑战。政府需要做的，是(shì)制定优惠政策，激励和撮合关联方，把带押(yā)过(guò)户做好、交(jiāo)易(yì)流(liú)程简化、评估公信力做强，着眼基础性制度。

“丁祖昱(yù)评楼市”表示，整体来看，2023年至今(jīn)多城跟进“以旧(jiù)换新”政策，在一(yī)定程度上可帮助置(zhì)换需求客户快速卖房(fáng)，同时降低购房者购房成本，盘活存量房，提(tí)高市场(chǎng)活跃度，进而促进(jìn)房地产市场平稳健康发(fā)展。但在当前整体市(shì)场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配合(hé)。