保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时(shí)报记者(zhě) 张一帆

4月(yuè)22日晚间，保(bǎo)利(lì)发展披露的最新财报显示，2023年(nián)，保利发展(zhǎn)全年实现营收规模3468.28亿元(yuán)，归(guī)母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略(lüè)的执行帮助保利发展实现房企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续第(dì)6年(nián)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)为(wèi)正的(de)前提下，保利发展(zhǎn)持续聚焦核心(xīn)城市，拓展金额中99%位(wèi)于核心38城。

公司表(biǎo)示，2024年保利发(fā)展仍将(jiāng)坚(jiān)持布(bù)局核心城市(shì)，把握“品质时代”机遇。在最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应(yīng)全方位理解(jiě)“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户(hù)思维(wéi)”，以用户为中心，推(tuī)动整个行业(yè)生态向高(gāo)质量发展(zhǎn)。

销售(shòu)领(lǐng)跑：坚(jiān)定去库存

保利发展(zhǎn)2023年度实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销(xiāo)售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿的房(fáng)企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展称，2023年(nián)，公司(sī)采取(qǔ)积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售(shòu)规模(mó)持续领跑，体(tǐ)现了保(bǎo)利(lì)发展自2021年(nián)下半年以来(lái)一(yī)以(yǐ)贯之的“去库存”战略(lüè)。2023年，保利发展就确立了“稳经营、去库(kù)存、调结构、防风险”的经营策略，持续(xù)加强两级联动(dòng)，以应对市(shì)场波动。

保(bǎo)利发展表(biǎo)示，在管理层及时有效的(de)经营策(cè)略(lüè)调整(zhěng)下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保(bǎo)利发展(zhǎn)的销售结构(gòu)持续优化：城(chéng)市深耕效果持(chí)续(xù)凸显。公司(sī)在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同(tóng)比提升2个百分点。市(shì)场占有率不断提升(shēng)。公司(sī)2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达(dá)6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花(huā)板(bǎn)不断突破提升。存量项(xiàng)目去(qù)化成效显(xiǎn)著。公司加大2022年之前获取的存(cún)量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%。人效进一步提升。2023年，保利发展人均签(qiān)约(yuē)金(jīn)额与2022年持平，人均(jūn)交付套(tào)数比2022年提(tí)升26%。

同时，在谨慎保守的会计政策(cè)下，公司当期销售向未来(lái)收入(rù)转结的(de)保障度较(jiào)高。截至(zhì)报告(gào)期末，保利发展尚持(chí)有合同负债(zhài)3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高。

债(zhài)务优化：

经营活(huó)动(dòng)现金流为正

对比业绩快报，年报中新增披露的各项财务数据显示，保利发展在手资金充沛、负债进一步压(yā)降、现金(jīn)流健康、债务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金(jīn)流为正的(de)前提下，保(bǎo)利发展实现了资源补(bǔ)充和债务结构优化，实(shí)现(xiàn)了安全和发(fā)展的平衡。

保利发展在2023年实现了连续第六年的经营(yíng)活(huó)动现金流为正。开源方面，保利发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通(tōng)过(guò)加速参股项目投资回(huí)收等方式，累计增加可动(dòng)用资金(jīn)529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新(xīn)开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保(bǎo)障品质交付(fù)，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续六年的经营(yíng)活动现金(jīn)净流入，保障了保利发展的“存粮”。财报显示，截(jié)至2023年末，公(gōng)司货币资(zī)金余(yú)额1480亿元，保持在总资产10%左右的合(hé)理(lǐ)水平。

降债务、降(jiàng)利(lì)息，双管齐(qí)下，债(zhài)务(wù)结(jié)构持续优化。截至2023年末，保利(lì)发(fā)展有息债务余额3543亿元，较(jiào)期初(chū)减少271亿元。融(róng)资成本(běn)方面，年内公司新增融资1371亿(yì)元，综(zōng)合成本仅(jǐn)3.14%，其中，三(sān)年期直接融资成本(běn)最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构进一(yī)步优化：期(qī)末公司资产负债率76.55%、扣预(yù)收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水(shuǐ)平。

在行业(yè)普遍收紧银根的背(bèi)景下(xià)，保利发展(zhǎn)逆势加码股东回报。按今年1月前期(qī)股东回报规划，将分红比例跃(yuè)升至(zhì)40%，相比(bǐ)此(cǐ)前提高1倍，同时保(bǎo)利(lì)发展还实施了不超(chāo)过20亿元回购方(fāng)案。

转型目(mù)标(biāo)：新(xīn)质生产力

的基础设施服务商

进入2024年，保利发(fā)展仍然保(bǎo)持进取的态度。在资源端把握(wò)布局核心城市，在销售端(duān)秉持为客(kè)户建“好房子”，在两大高确定性战略(lüè)规划指引下，结合公(gōng)司多年管理经验沉(chén)淀出“总部+城市(shì)平台”扁平的两级管理架构(gòu)，保利发展有望穿越新的地(dì)产周期，实现长期可持续的(de)发(fā)展。

在资源端(duān)，在最新发布的《保利2023—2024年(nián)不动产行业白(bái)皮书(shū)》明确指(zhǐ)出，“房企(qǐ)不(bù)能再走‘三高’的(de)粗放式发展道路”，但同时也强调要维(wéi)持适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资(zī)聚焦到有(yǒu)确定需求的优质区(qū)域。

在2023年，保利发展不仅是“销(xiāo)冠”，近年拿地(dì)金额也位居行业首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价(jià)1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权(quán)益比提升16个百分点(diǎn)至83%。公(gōng)司新增项目税前成本(běn)利润率平均在15%以上，具有(yǒu)较强盈利能力。值得注意的是，公(gōng)司拓(tuò)展金额中99%位(wèi)于核心38城。

在优质增(zēng)量资源的补充下，保利发展(zhǎn)土储结构持续优化。报告期末，公司土地(dì)储(chǔ)备计容建面7790万平(píng)方米，其中存(cún)量项目(mù)6608万平方(fāng)米，增量项目(mù)1182万平方米，存(cún)量项目占比下降8个(gè)百分点；核心(xīn)38城面积储备占(zhàn)比近7成(chéng)，提升2.4个百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被广泛认(rèn)为是支持房企跨越新周期的通(tōng)行证。在今年(nián)的全国两会(huì)上，住建(jiàn)部部长倪虹对房(fáng)地产企业喊话：谁能为群(qún)众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

2023年，保利发展完成29.1万套产品交(jiāo)付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意(yì)的是，保利发展今年进一步拓展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了(le)更为显要的位置。事(shì)实上，新一年的白皮书正式更名为不动产(chǎn)行业白皮书。保利发展称，“房地(dì)产”大家讨论得更多的是销售，“不(bù)动(dòng)产”注重资产价值和使用(yòng)价值的双重属性。而(ér)发展不动产要坚持“用户思维(wéi)”，以最终(zhōng)客户使用需(xū)求为根本出发点(diǎn)，全方位提(tí)升产品和服务品质兴图新科龙虎榜数据（4月23日）。

在白皮书中(zhōng)，保利发(fā)展呼吁房企要积极向“新(xīn)质生产力的基础设施服务商”转型，从区域(yù)布局、产品业态到供应(yīng)链技术创新、服务输出等(děng)方(fāng)面，为新质生产力提供(gōng)硬件支(zhī)撑和软件服务，持续助推(tuī)社会经济的高质量发展。

4月22日晚间，保利发展披露(lù)的(de)最新(xīn)财报显示，2023年，保利发(fā)展全年实现营收规(guī)模3468.28亿元，归(guī)母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存(cún)战略的执行(xíng)帮(bāng)助保利发展实现(xiàn)房企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续(xù)第6年经营活动现金(jīn)流为正(zhèng)的前提下，保利(lì)发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于(yú)核心38城。

公司表示，2024年保利发展仍将坚持布局核心城市，把握“品质时代(dài)”机遇。在(zài)最新发(fā)布的行业(yè)白皮(pí)书中，保利发展提出应全方(fāng)位理解“品(pǐn)质时代”，“品质时代”的(de)关键是牢(láo)牢紧扣“用户思(sī)维”，以用户为中心，推动整(zhěng)个行业生态向高质量发(fā)展。

销售领(lǐng)跑：坚定去(qù)库存

保利发(fā)展2023年度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归(guī)母净利润(rùn)120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整(zhěng)体销售规模(mó)呈两位数下滑的背景下(xià)，保利(lì)发展全口径销售(shòu)4222亿元，成为行业唯一一家(jiā)过4000亿的(de)房(fáng)企，市场占(zhàn)有(yǒu)率(lǜ)逆势提升至3.6%。保利发(fā)展称，2023年，公司采取积极灵活的营(yíng)销(xiāo)策略，坚(jiān)决(jué)果断去库存。

销售规模持续领跑(pǎo)，体现了保利(lì)发展自(zì)2021年下(xià)半年以来(lái)一以贯之的“去(qù)库存”战(zhàn)略。2023年，保利发展就确(què)立了“稳(wěn)经营、去库存、调结构、防风险(xiǎn)”的经营策(cè)略，持续加强两级联动(dòng)，以应对市场波动。

保利发展表示(shì)，在管理层及时(shí)有效的经(jīng)营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落(luò)地执行，4000亿的(de)销售成绩单之下保利发展的销售(shòu)结构持续优化：城市深耕效果持续凸显。公司在(zài)确定性强(qiáng)的核心38城销(xiāo)售贡献近(jìn)9成，同比提升(shēng)2个百分点。市场占有(yǒu)率不断(duàn)提升。公司2023年(nián)市占率(lǜ)3.6%，同比提升0.2个百分点(diǎn)，其中，核(hé)心(xīn)38城市占率达6.8%，同(tóng)比提升0.7个(gè)百(bǎi)分点；市占(zhàn)率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断(duàn)突破提升。存量项目去化成效显著。公(gōng)司加大(dà)2022年之(zhī)前获取的存量(liàng)项目去化力度，存量项(xiàng)目签约(yuē)金额2575亿元，占(zhàn)全年销售金额的(de)61%。人效进一步(bù)提升。2023年，保(bǎo)利发(fā)展人均签约金额(é)与2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%。

同时，在(zài)谨慎保守的会(huì)计政策下，公司当期销售向未来收入转结(jié)的保障(zhàng)度较高。截至报告期末，保利发展尚持(chí)有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高(gāo)。

债务(wù)优化：

经营活动现金流为正

对比业绩快报，年报(bào)中新增披露的各项财务(wù)数据显示，保利发展在手资金充沛、负债(zhài)进一步压降、现金流健康、债务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下，保(bǎo)利发(fā)展实现(xiàn)了资源补充和债务结构优化，实(shí)现了安全和发展的平衡。

保(bǎo)利发展在2023年实(shí)现了连续第六年的经营活动现金流为正。开源方面，保利发展一手抢销(xiāo)售，一手抓回款，全年回(huí)笼金(jīn)额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时(shí)通(tōng)过加(jiā)速参股项目投资回收等方式，累计增加可动用资(zī)金529亿元。节流方面，公司(sī)以销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下(xià)降37%；集中(zhōng)资源保障品质交付，竣工(gōng)面积4053万平方米(mǐ)，完成29.1万套品质交付。

连续六(liù)年的经营活动现金净流入，保障了保(bǎo)利发展的“存粮”。财(cái)报显示，截至(zhì)2023年末，公(gōng)司货币资金余(yú)额1480亿(yì)元，保持(chí)在总资产10%左右(yòu)的合理水平。

降债务、降利息，双管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保(bǎo)利(lì)发展有息债务(wù)余额3543亿元，较期初减少(shǎo)271亿元。融(róng)资成本方面，年内公司新(xīn)增融资(zī)1371亿元(yuán)，综合(hé)成本仅3.14%，其中，三年期直接融(róng)资成本最低降至3.0%。

整体来看，2023年(nián)保利发展财务结构(gòu)进一步优化：期末公司(sī)资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较(jiào)期初下降1.56、1.34和2.37个(gè)百分点，现(xiàn)金短债比1.28，“三道(dào)红线”保持一贯绿档水平。

在行业普遍收(shōu)紧银根的背(bèi)景下(xià)，保利发展逆势加码股东回报。按今年1月前(qián)期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相(xiāng)比此前提高1倍，同(tóng)时(shí)保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

转型目标：新质生产力(lì)

的基础设施服务(wù)商

进入2024年，保利发展仍然保持进(jìn)取的态(tài)度。在资源端把握(wò)布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子(zi)”，在两大(dà)高确定性战略规划指引下，结合公司多年管(guǎn)理经验(yàn)沉淀(diàn)出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发(fā)展有望穿越新的地产周期，实现长期可(kě)持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保利(lì)2023—2024年不动产行(xíng)业白皮书》明确指出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持(chí)适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到有确定需(xū)求的优(yōu)质区域(yù)。

在2023年，保利发展不仅(jǐn)是(shì)“销冠”，近年(nián)拿地金额也位居行业首位(wèi)。报告期内，公司共拓(tuò)展项目103个，总地价1632亿元，权(quán)益地价1359亿元，同(tóng)比(bǐ)提升26%，拓展权益比提升16个百分点(diǎn)至83%。公司新增项目税前成本利润率平均(jūn)在15%以上(shàng)，具有较强(qiáng)盈利能力(lì)。值(zhí)得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城。

在优(yōu)质增量(liàng)资源的补充下，保利(lì)发展土储结(jié)构持续优化。报告期末，公司土地(dì)储备计容建面(miàn)7790万平方米，其中存量(liàng)项(xiàng)目6608万平方(fāng)米，增量项目1182万平方米，存量项目(mù)占比下降8个百分点；核心38城面积(jī)储备占比近7成，提升2.4个百分(fēn)点。

在销售端，建“好房子”被广(guǎng)泛认为是(shì)支持房企跨(kuà)越新周期的通行证。在今(兴图新科龙虎榜数据（4月23日）jīn)年的全国两(liǎng)会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊(hǎn)话：谁能为群众建设好房子(zi)、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

2023年，保(bǎo)利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利(lì)发展今年进一步拓展“品质时代”的内涵(hán)，将“服(fú)务”摆(bǎi)在了更为显要的位(wèi)置。事实上，新一年的白(bái)皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利(lì)发展称，“房地产”大家讨(tǎo)论得更多(duō)的是销售(shòu)，“不动产(chǎn)”注重资(zī)产价值和使用价值的双重属性。而发(fā)展不动产(chǎn)要坚持“用户思维”，以最终客户使用(yòng)需求为(wèi)根本出发点，全方位提升(shēng)产品和服务品质(zhì)。

在白(bái)皮书(shū)中，保(bǎo)利发展(zhǎn)呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服(fú)务商”转型，从区域布局(jú)、产品业态到供应链技术创(chuàng)新、服务输出等方面，为新质生产力(lì)提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济(jì)的高(gāo)质量发展。