一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使得土地(dì)财政收入持续减收。

财政部(bù)最新数据显示，一季度地方政(zhèng)府性(xìng)基金收入中的国有土地使用权出让收入（下称“土地出(chū)让收入”）为8147亿元，同(tóng)比下降6.7%，其中(zhōng)3月份同比下降21%。

在稳楼市系列政策持续发力(lì)下，与(yǔ)2023年一(yī)季(jì)度土地出让收入降幅（-27%）相比(bǐ)，今年一季度土(tǔ)地出让收入降幅有明显缩窄。但这一收入一季度持续下行，低(dī)于年初(chū)中央(yāng)与地方预算中对土地出让收入全年(nián)企稳(wěn)预期(qī)。

图片(piàn)来自平安(ān)证券研究所

土地出(chū)让收入是一个对当下土地出(chū)让成(chéng)交反应比较滞后的数据(jù)。因为(wèi)按照相关规定，地方政府跟企业(yè)达成(chéng)土地成(chéng)交后，一般(bān)要在10天内签订土地出让合同，合同签订一个月内需要缴纳50%土地出让价款，剩余价款在一年内付清(qīng)。理论上，上述土地出让收入存在(zài)至少1个月乃至1年(nián)的时滞。

因此(cǐ)，相比于土地(dì)出让收入，市场机构统计(jì)的土地出让金更(gèng)能反映当下(xià)土地成交(jiāo)情况。

根据民生(shēng)证券固收首席(xí)分析师谭逸鸣团队研报数据，今年一季(jì)度全国土地出让金同(tóng)比下降14%。

这一数据意味着后续土地出让收入(rù)增(zēng)长(zhǎng)将继续(xù)承压。一季度土(tǔ)地出让(ràng)收入低迷跟房地产市场低(dī)迷直接相关。近些年，房地产市场低迷，销售面积和价格(gé)持续下降(jiàng)，开发商(shāng)资金(jīn)紧张，地方(fāng)土地出让收(shōu)入持(chí)续下滑。

国盛证券(quàn)首席经济学家熊园分析认为，3月份地方土地出让收(shōu)入降幅较前两个月(yuè)明显走阔(kuò)，前期土地出让收入加快入库的影响正逐步显现(xiàn)。从地产销售数据(jù)来(lái)看，3月30大中城商品房销售同比-47%、未有好转(zhuǎn)，在房地产市场表现偏弱的背景下，叠加(jiā)前(qián)期加快入库，后续土地出让收入增(zēng)速可(kě)能继续承压。

国金证券首席经济学家赵伟分析，年(nián)初新房成交延(yán)续低迷态势，土(tǔ)地成交溢价率(lǜ)、成交面积仍处过(guò)往较(jiào)低水平，土地(dì)出让收入能(néng)否完成企稳仍需跟踪。根据2023年土地出让收入(rù)占比测算，若国有土地财政收入下降10%，对应政府性基金(jīn)收入下滑9%，广(guǎng)义财政支(zhī)出增速下(xià)降近2%。后续土地出让收入能否企稳或是影响广义财(cái)政支出强(qiáng)度的(de)重要因素之一。

国家统计(jì)局数据显示，今年一季度全国房地产开发投资（按可比口径）同比下降9.5%，房地产开发企业房屋施(shī)工面积同比下降(jiàng)11.1%，新建商品(pǐn)房销售面积同比下降19.4%，房地产(chǎn)开发企业到(dào)位资金同比下降(jiàng)26.0%。

尽(jǐn)管一季度全国土地出让(ràng)收入呈现下滑，但省(shěng)份(fèn)间情况(kuàng)有(yǒu)明显差(chà)异。

比(bǐ)如，根据地方(fāng)财(cái)政部门数据，一季度江西土地出让收入同比下降22.4%，云南这(zhè)一收入同比下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据发现(xiàn)，从土地出让金数(shù)据来看，一季度上(shàng)海、北京、福建、山东、火速响应，这些公司已回购超亿元！谨防“忽悠式”回购，方案近3个月迟迟不落地，西典新能被质疑重庆、陕西等地土地出让金出(chū)现明显增(zēng)长，广东、江苏、浙江(jiāng)、安徽、江西、河南等地土地出让金则(zé)出现明显下滑。

图片来自民生证(zhèng)券研究院

“从各省份拿地房企的(de)属性来看，2023年第一季(jì)度全国范(fàn)围内国有企业拿地占比为67%，而2024年第一季度，全国国有(yǒu)企业拿地(dì)占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。”谭逸鸣称。

一位基层财政局(jú)长告诉(sù)第一财经，今年当地一季度土地(dì)出让收入略有增(zēng)长，总体看今年土地出让收入(rù)形势应该(gāi)比去年好些。

根据中(zhōng)央与地(dì)方预算报告，预计2024年(nián)地方政府性基金预算本级收入约6.63万(wàn)亿元，增长0.1%。

政府性基金收入中近九成收入来自土地出让收入。外界(jiè)预计，今(jīn)年地方整体上土地(dì)出让收入能止跌。2022年和(hé)2023年土(tǔ)地出(chū)让收入分别同比下降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于房地产市场预期还不稳定，增收难度大，像江苏、浙江、四川等地预计今年土地出让收入继续有所下(xià)滑；广东、辽(liáo)宁等地(dì)预计(jì)收入有所增长。

粤开证券首席经济学(xué)家罗(luó)志恒曾告诉第一财经(jīng)，房地产形势变化较快。政策力度持续加码将推动(dòng)商品房和土地市场逐步(bù)企稳。2024年，中国(guó)经济将延续疫后恢复态(tài)势(shì)，房地产在火速响应，这些公司已回购超亿元！谨防“忽悠式”回购，方案近3个月迟迟不落地，西典新能被质疑政策作用下预计逐(zhú)步筑底，供需两端政策加码有助于提振市场信心(xīn)，促进土地市场成交(jiāo)。