一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使(shǐ)得土(tǔ)地财(cái)政收入持续(xù)减收。

财政部最新数据显示，一(yī)季度地(dì)方政府性基金收入中的国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入(rù)”）为(wèi)8147亿元，同(tóng)比下降6.7%，其中3月份同比(bǐ)下降21%。

在稳楼市系列政策持(chí)续发力下，与2023年(nián)一季度(dù)土地(dì)出让收入降幅（-27%）相(xiāng)比，今年一季度土地出让收入(rù)降幅有明显缩窄。但这一收入一季度持续下行，低于年初中央与地方预算(suàn)中对土地出让收入全年企稳预期。

图(tú)片来自(zì)平安证券研究所

土地出让收入是一个对(duì)当下土地出让成交反应比较滞后的(de)数据。因为按照相关规定，地方政府跟企(qǐ)业达(dá)成土地成交后，一般要在10天内签订土地出让合同(tóng)，合(hé)同(tóng)签订一个月内需要(yào)缴纳50%土地出让价款，剩余价款(kuǎn)在一年(nián)内付清。理论上，上述土(tǔ)地出让收入存在至少1个月乃至1年的时滞。

因此，相比于土地出让收入，市场机构统计的土地出让金更能反映当(dāng)下(xià)土地成交情况。

根据民生证券固收首席分析师谭(tán)逸(yì)鸣团队研报数(shù)据，今年一季度全国土地出让(ràng)金同比下降14%。

这(zhè)一数据意味着后续土地出让收(shōu)入增长将继(jì)续(xù)承压。一季度土地(dì)出让(ràng)收入低迷(mí)跟房(fáng)地产市场低迷(mí)直接相关。近社保基金去年四季度重仓股揭秘：新进106股增持183股些年，房地产市场(chǎng)低迷，销售面积和价格持续下降，开发商资金紧张，地(dì)方土地出让收入(rù)持续下滑。

国(guó)盛证券首席(xí)经济学家熊园分析认为，3月份地(dì)方土地出让收入降幅较前两个(gè)月明显走阔，前期土地出让(ràng)收入加快入(rù)库的影响正逐(zhú)步显现。从地产销(xiāo)售数据来看，3月30大中城(chéng)商品房销售同比-47%、未有好转，在房地产市场表现偏弱的(de)背景下，叠加前期加快入(rù)库，后续土(tǔ)地出让(ràng)收入增速(sù)可能(néng)继续(xù)承压。

国(guó)金证券首席经济学(xué)家赵伟(wěi)分析，年初新房(fáng)成交延(yán)续低迷态(tài)势，土地(dì)成交溢(yì)价率、成交面积仍处过往较低水平，土地出让收入能否完成(chéng)企稳仍需跟踪。根(gēn)据2023年土地出让收入占比测算，若国有土地财政收入(rù)下降10%，对应(yīng)政(zhèng)府性基金收入下滑9%，广(guǎng)义财政支(zhī)出增速下降近2%。后续土地出(chū)让收入能否企稳或是影响广义财政支出(chū)强度的重要因素之一。

国家统计局数据显示(shì)，今年一季度全国房地产开(kāi)发投资(zī)（按可比口径）同比下降9.5%，房地产开发企业(yè)房屋施工面积同比下降11.1%，新建商品房销售(社保基金去年四季度重仓股揭秘：新进106股增持183股 24px;'>社保基金去年四季度重仓股揭秘：新进106股增持183股shòu)面积同比下降19.4%，房地产开发企(qǐ)业到位资金(jīn)同比下降(jiàng)26.0%。

尽管一季(jì)度全(quán)国土地出(chū)让收入呈现(xiàn)下滑，但省份间情(qíng)况有明显差异。

比如，根据地方财政(zhèng)部门数据，一季度江西土地出(chū)让(ràng)收入同比下降22.4%，云南这一收入同比下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据发现，从土(tǔ)地出(chū)让金数据来(lái)看，一季(jì)度(dù)上(shàng)海、北京、福建(jiàn)、山东、重庆、陕西等地土地出让金出现明显增长(zhǎng)，广东、江苏(sū)、浙(zhè)江、安徽、江西、河南等地土地出让金则出现明(míng)显下滑。

图(tú)片来自民生证券研究院

“从(cóng)各省份拿地房企的属性来看，2023年第一季度全国范(fàn)围(wéi)内国有企业拿地占(zhàn)比为(wèi)67%，而2024年第一季(jì)度，全(quán)国国(guó)有企业(yè)拿地占比达到了82%，国(guó)有企业拿地的金额出现了(le)大幅增长。”谭(tán)逸鸣称。

一位基层财政局长告诉第一财经，今年当地一季度土(tǔ)地出让收(shōu)入略有增长，总体看今年土地出让收入形势应该比(bǐ)去(qù)年(nián)好些(xiē)。

根据中央与(yǔ)地方预算报告，预计2024年地方政(zhèng)府性(xìng)基金预算本级收(shōu)入(rù)约6.63万亿元，增长0.1%。

政府性基(jī)金收入中近九成收(shōu)入来自土地(dì)出让收(shōu)入。外界预计，今(jīn)年地方整体上土地出让收入能止跌(diē)。2022年和2023年土地出让收入分别同比下(xià)降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于(yú)房地产市场预期还不稳定，增收难度(dù)大，像(xiàng)江苏、浙江、四川等地预计今年土地出让收入继续有(yǒu)所下滑；广东、辽宁等地预计(jì)收(shōu)入(rù)有所增长。

粤开证券首(shǒu)席经济学家罗志恒曾告诉第一财经，房地产形势变化较快。政策力度持续加码将推动商品房和土地(dì)市场逐步企(qǐ)稳。2024年，中国经(jīng)济将延续疫后恢复态势，房地产(chǎn)在政策作用下预计逐(zhú)步筑底，供需两(liǎng)端政策(cè)加码有助于提振市场信心，促进土地市场成交。