近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营吴亦凡还出得来吗的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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