5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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