导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟>（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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