文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗)盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàn爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗g)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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