5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(已婚女性英文称呼，女性英文称呼rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本已婚女性英文称呼，女性英文称呼月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一已婚女性英文称呼，女性英文称呼(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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