5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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