万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业冀g是河北哪里的车牌主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kā冀g是河北哪里的车牌i)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhō冀g是河北哪里的车牌ng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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